【聚焦315】房本兩年還沒辦下來 孩子是否會在順位上有所損失？

交付已長達兩年之久的北京經開區和悅華錦業主，最近正在為房本問題四處奔波。據多位業主反映，小區內最早一批的業主收房已經兩年多過去了，房產證卻一直沒辦下來。而導致他們無法辦理產權證的原因，卻一直是個謎。監管反映是“開發商的問題”，開發商只給出了一個“分戶產權轉移登記手續被凍結”的概念，但具體為何會被凍結，沒有進一步的解答。除了個人資產急迫得到權屬證明之外，眼下有小孩在2023年入學的業主，最擔心的是今年小孩上學的比較多，到了信息采集的時間，如果房本還沒辦下來，孩子是否會在順位上有所損失?

“奔著學校買的，要上學了房本還沒到手”

“當時買和悅華錦，一方面是看好亦莊的發展潛力，更重要的是項目主打‘人大附’的配套概念。”劉銘(化名)是一個5歲小女孩的爸爸，包括他在內的一批購買了和悅華錦的業主，因為“學府旁”三個字推掉其他項目轉投和悅華錦的不在少數。“在當時經開區內，好的教育實屬稀缺，我們這群寶爸寶媽對項目的期待值是很高的。”

根據業主提供的宣傳資料以及記者調查證實，“學府旁”三個字，確實是北京經開區和悅華錦項目自2017年拿地后的主推概念，除了高頻次的主題海報外，在這個項目的官方微信多次以這個概念作為賣點。

以開盤不久后的一次推廣為例，在2018年8月4日的官方微信中，和悅華錦曾不但明確給出“人大附中被譽為京城第一中學”“未來實在很近，與和悅華錦只有一路之隔”，更親自“下海”，回應一直以來的“分校”爭議，稱“每當好學校辦分校的時候，家長們難免擔心分校辦學質量不及本校。本次人大附落戶亦莊，家長們不用擔心辦學質量啦，因為如圖所示，這是一所全權由政府、開發區管委會出資，按照人大附高水平、特色化辦學標準建設的公立學校”。

從項目拿地時間和學校落戶時間，二者的無縫匹配更是給了項目“學府旁”概念加持。

公開信息顯示，2017年10月11日，保利、首開、金地三家房企組成的聯合體以62.9億元加自持2%將該地塊收入囊中，溢價率35.6%。項目開發商——北京博睿宏業房地產開發有限公司，即為三家房企于2018年1月成立的合資企業。

當月月底，大興區人民政府、經濟技術開發區管理委員會、中國人民大學附屬中學三方在開發區舉辦合作辦學簽約儀式，12年建制的人大附中北京經濟技術開發區實驗學校正式落戶亦莊河西區。學校由大興區政府和開發區管委會全額出資，按照人大附中高水平特色化辦學標準進行規劃建設。

根據劉銘提供的業主交流記錄，小區內近半業主是沖著“人大附”買的房，但這個承諾在合同里卻并沒有體現。“我們也都清楚不可能體現，但現在不是上哪個學校，是沒房本能不能上學的問題。”

據劉銘介紹，因建設進度不及預期，小區2021、2022年入學的適齡兒童在一開始便遭遇了無法入學的尷尬，經過業主們的集體努力，最終才得以解決。“當時因為房產證尚未辦理，孩子入學都是提供的購房合同，去年和前年都是遵照此規則。”劉銘稱。

被凍結的分戶產權轉移登記手續

與劉銘不同，業主李沛(化名)看重的是項目宣傳的居住品質。“他們當時的宣傳頁做得很‘高大上’，再加上由央企牽頭開發，質量應該有保障。產品也是6-8層的洋房，當初看房時樣板間大大的落地窗，是我們特別喜歡的。”李沛稱。

收房兩年多了，房產證卻一直沒辦下來，這急壞了李沛等一眾業主。“2021年收的房，貸款買的，需要代辦公司統一辦理，每家每戶還交了1500元的代辦費，為什么遲遲不給辦房產證。具體缺什么東西也不明說，我們自己去跑也行。”多位和悅華錦的業主告訴記者，目前不管是一期還是二期，大家都沒有拿到房產證，期間他們也曾多次找到項目的開發商了解情況，但一直沒有一個明確的回復。

在南區房本正式逾期且開發商遲遲不給出明確原因后，包括李沛在內的南北兩區業主開始向12315投訴，收到的回復是“開發商的問題，但具體問題還要去了解，可以走法律程序告開發商”。

2023年1月18日，開發商方面給出了一份“關于華錦佳苑(和悅華錦)項目產權辦理相關情況的說明”，其中提及，項目具備辦理分戶產權轉移登記的條件，但在2023年1月13日自辦產權證業主辦理分戶產權轉移登記時發現華錦佳苑項目分戶產權轉移登記手續被凍結，被告知暫無法辦理。接到業主反饋后立即與有關部門聯系核實情況，了解到不動產登記中心凍結了本項目分戶產權轉移登記手續的辦理，但依然沒有解釋凍結的原因。

據北京金訴律師事務所主任王玉臣介紹，項目分戶產權轉移登記手續被凍結，一般有幾種情況：第一，房產被抵押了，尚未解押;第二，房子被法院財產保全的時候保全了;第三，開發商被法院強制執行的時候把房子凍結了。通常需要解押、解封后才能正常辦證。

“另外，如果因為存在違建問題導致項目無法辦理規劃驗收，進而導致無法辦理竣工驗收備案，也是會影響到房產證的辦理。”王玉臣解釋，因為房產證的辦理需要一系列的前提條件，其中就包括不存在違建、通過了規劃驗收、取得了相關規劃驗收通過文件。

拆改協議與設備平臺上的暖氣口

在開發商遲遲不能給出明確解釋的時候，業主們自發開始調查，他們傾向于分戶產權轉移登記手續被凍結是“違建”后遺癥。

“宣傳的情況和樣板間一個樣，但與合同卻并不一樣。”劉銘直言，外延的這部分還與開發商簽了一個“拆改協議”，不管一期還是二期都要往外推，只有通知，沒有商議，簽完之后協議就被開發商收走了。“開發商告訴我們是精裝修交付，這個房間到時候會整體改造好，延伸出來的這部分原本是設備平臺，放空調外機什么的。這方面不是一戶這樣，大家都是這樣的，改造好之后房間也更大，但不會多算面積出來。”

因為和悅華錦項目延期交房，開發商為了盡快完成交付任務，二期業主還要自己找人把房間向外延伸。“二期交房太晚了，開發商沒辦法就讓我們自己往外延伸，具體費用以3年物業費抵扣。”在李沛看來，無論是拆改合同還是開發商以3年物業費抵扣外延的工程成本，從一個側面看就是承認拆改是被開發商允許的。

不僅如此，包括李沛、劉銘在內的一眾業主證實，開發商預留的暖氣接口就在設備平臺區域，也就是說，如果房屋不進行外延，根本沒有暖氣使用。“在開發商視角中，外延部分從畫圖開始就是存在的，這在開發商計劃之內。”

事實上，這種將設備平臺區域以外延封閉的方式交給業主，是很多開發商用來吸引買房人的手段，意在用加大業主的得房率，被業內統稱為“偷面積”。

然而，現實中“贈送”的面積并不能計入產權面積，不但得不到法律認可和保護，還可能存在安全隱患。

2019年9月26日，在北京市住建委集中查處曝光的10個項目中，和悅華錦便在列。根據彼時通報內容，和悅華錦等四個項目，在銷售過程中存在不實宣傳、補充協議中存在不合理條款、樣板間裝修標準與實際交房標準不符等違規行為。針對檢查中發現的問題，北京市住建委已責令企業立即進行整改，并對部分項目暫停網上簽約資格。

“和悅華錦的情況和一般的偷面積有些不同，如果沒有‘贈送’，主臥本身的面積是不夠的，一個衣柜和一張床幾乎就塞滿了，‘贈送’了將近3平方米，主臥使用起來才沒那么狹窄。都是看了樣板間的結構才買的，誰知道樣板間就已經是向外推過的。應該是戶型設計之初，就把‘贈送’計算在內了。”劉銘表示，房產證延期后，自己也去咨詢過，曾經有項目因“偷面積”變成違建，陷入辦不了房產證的尷尬境地，因此他曾多次向開發商保利方面詢問是否因為這個原因導致房產證難產，但均沒有收到明確的解答。

私有化的公共綠地

除“偷面積”外，小區內公共綠地私有化也成為業主們懷疑房產證凍結的原因之一。

據部分業主介紹，和悅華錦小區內緊挨著樓體的綠化帶被硬化，變成一樓住戶的私人“領地”。不少一樓住戶將門前的綠化帶圍上了柵欄，鋪上了水泥，擺上了搖椅，變成了自己的“私家花園”。不僅如此，讓李沛等業主難以接受的是，一樓住戶私自搭建的行為，整個施工過程中，開發商或物業公司未曾出面制止。但這種占用公共綠地的行為破壞了小區環境，侵占了其他小區住戶的權益。

“我們買房子的時候，無論是沙盤還是資料，一樓的綠地都是開放的，并沒有被納入到一樓業主的私有范圍。”據李沛透露，鄰里矛盾因此不斷，也有不少非一層業主進行投訴。“既然規劃和沙盤當初都沒有，現在劃出來這么一塊地方，是不是規劃違規了，我們的房本才拿不到呢?”

記者注意到，早在2022年9月，就有自稱和悅華錦的業主在人民網領導留言板發布信息，其中就提及，和悅華錦小區業主私自圈占公共綠地，加裝各種款式的柵欄，以上行為嚴重侵害了全體業主的權益，希望能引起重視不要讓矛盾上升。

在王玉臣看來，公共綠地私有化并不罕見，涉及開發商賣房承諾問題。贈送“花園”通常都是侵占小區業主的公共綠地，這個可以通過核實相關的規劃手續來驗證。如果確屬小區業主的公共綠地，那么“花園”實際上屬于小區業主共有。

誰來承擔逾期的損失

和悅華錦項目共分為兩期，一期(南區)2021年1月陸續交付;二期(北區)2021年8月陸續交付，兩區共有1800多戶。按照最早的交房時間，目前已經過了兩年多的時間，根據預售合同約定，產權證辦理完成最晚時間為交房后720日內。業主們之所以下定決心維權，也是因為南區已經逾期。

而在多校劃片流行的當下，和悅華錦所在的經開區，2023年的小學入學政策雖然沒有公布，但在2022年版的政策中便已明確：“2023年1月1日起在經開區范圍內交易或取得的二手房全部實行多校劃片入學。”

“按照各區的普遍政策，這個多校劃片的依據就是房本時間，哪怕你是開發商的原因。”包括劉銘在內的一眾業主表示，本來就是奔著學校配套去的，孩子上學卻拿不出房本，目前南區具體合同規定的房本辦理最后期限已經逾期，且因為逾期，小區一手業主的入學資格也從一對一變成了多校劃片。按照孩子出生的基數來看，今明兩年又是上學高峰，如果房本遲遲不能下來，大紅的房本一旦與購房合同在報名順位上有差別，這樣的損失誰來承擔?

王玉臣表示，房產證辦不下來對業主們的影響是很大的，比如可能會影響到房屋的市場價值、再次交易、落戶等等。而且，只要房產證辦不下來，意味著這個房子就還在開發商名下，開發商就還是房屋的所有權人。一旦開發商遇到經濟問題，房子可能就會受到牽連，比如被查封，甚至還可能面臨被拍賣執行的風險。

北京市盈科律師事務所合伙人律師李松指出，沒有了房產證，房產就無法進行抵押或典當等，無法買賣、過戶，房產贈與、繼承也無效。遇到緊急狀況需要“流轉”，即使簽訂了相關協議，同樣不會受到法律保護。

從每周20本到每周50本

在記者跟進約一周后，3月4日，和悅華錦的房產證問題有了新的進展。業主方面告訴記者， 2023年3月4日由經開區開發建設局領導帶隊，現場與開發商和業主進行了三方會談。最終，沉寂許久的房產證問題得以“解凍”，全款業主可自由辦理房產證，貸款業主需由代辦公司進行辦理，但一周只能辦理20個。

“一周才辦20本，我打聽了一下，其他區根本沒有這種情況。”劉銘給記者算了一筆賬，和悅華錦兩期共1800多戶，大概有200多戶全款業主，全款業主可自行辦理，目前不在范圍內。按照此計算，全部房本辦理完成，大概需要20個月的時間。“第一本和最后一本肯定要有時間差的，但也不能差這么多。”

3月10日，記者再次了解到，在和悅華錦業主們的積極溝通下，房產證的辦理名額得以放寬，由一周20本放寬至一周50本。“我們不是逼迫政府，這些都是我們的合理訴求，限額辦理誰先誰后呢?按照交房順序，二期業主的權益又該如何保障?畢竟房本只有拿到自己手里才安心。”對于房產證辦理限額問題，多位和悅華錦業主紛紛表示不理解。

對此，記者與和悅華錦項目開發商保利方面取得聯系，保利方面回應稱，2023年1月13日項目業主反饋無法自行辦理分戶產權，經溝通至3月上旬已可正常辦理，但疫情過后業務量增加，辦理部門需分批次受理各項目辦理需求。截至目前，辦理部門已單獨開設窗口受理項目批量轉移登記業務，已基本沒有業主投訴。

但業主們卻依然“堵得慌”，原因在于自去年以來，北京已經在各個區域內多次嘗試“交房即交證”，經開區此前也已有“交房即交證”的先例。2022年12月31日，京華雅郡開始集中交付，數百戶業主在領取鑰匙的同時領取到了不動產權證書。

“京華雅郡離我們小區還不到一公里，同樣的區域，項目開發單位還遇到了經營困難，都沒有出現房本問題，我們這樣的央國企項目卻一拖再拖。”劉銘感慨道。

針對和悅華錦房產證辦理“限產”等問題，記者與經開區開發建設局取得聯系，對方進行了項目所涉及問題的詳細登記，但截至記者發稿，未獲得回應。(記者王寅浩)